اصول ساختمان سازی با پازل ساخت و ساز

برای فراگیری اصولی هر چیزی بهتر است ابتدا ببینیم آن چیز از چه ارکان اصلی تشکیل شده است آنگاه می توان خیلی بهتر آن را فهمید و درک کرد. مثلا برای شناخت انسان می توان گفت انسان از دو بخش کلی جسم و ذهن تشکیل شده است اکنون خیلی بهتر می توان در مورد هر دو بخش کلی انسان به تفکیک و کاملا قابل فهم صحبت نمود. ساختمان سازی هم از این قائده مستثنی نیست.

به همین جهت من برای تشریح و توضیح اصول ساختمان سازی آن را به سه بخش کلی زیر تقسیم بندی نموده ام یعنی کل فرایند ساختمان سازی به صورت کلی همین سه مورد زیر است:

۱-اقدامات قبل از ساخت

۲-اقدامات حین ساخت

۳-پایان کار

برای درک عالی مراحل فوق اگر ساختمان سازی را به صورت یک پازل تصور کنیم ساختمان سازی از ۴ پازل اصلی تشکیل می شود یعنی اگر این ۴ پازل را در کنار هم قرار دهیم هر سه مرحله فوق به بهترین نحو انجام شده و اصول ساختمان سازی را درک کرده و به اصطلاح دید درست مهندسی به ساختمان داریم این ۴ پازل به شرح زیر است:

۱-هزینه ها

۲-مدیریت

۳-قوانین و مقررات

۴-اجرا

حالا فقط کافی است بدانیم  هر ۴ پازل فوق از پازلهای کوچکتری تشکیل شده اند که وقتی کنار هم قرار می گیرند تکه پازل اصلی مربوط به خود را تکمیل کرده اند. این تکه پازلهای هر پازل اصلی به قرار زیر هستند:

هزینه ها

کل آنچه یک سازنده حرفه ای ساختمان باید بلد باشد تا هزینه های ساختمان سازی را محاسبه نماید سه رکن اصلی زیر است:

۱-امکان سنجی

۲-متره

۳-برآورد

امکان سنجی شامل توانایی محاسبه قیمت ملک و مقایسه با موارد مشابه برای به دست آوردن توجیه اقتصادی ساخت و ساز و نکاتی از این دست می شود.

متره یعنی محاسبه ریز کارهایی که باید در ساختمان انجام شود. مثلا در یک ساختمان چند متر مکعب خاکبرداری داریم؛ چند متر مربع آجرکاری ۱۰ سانتی و ۲۰ سانتی داریم؛ چه مقدار میلگرد از شماره های مختلف نیاز داریم الی آخر…

برآورد یعنی مقادیری که از متره به دست آورده ایم را قیمت گذاری کنیم تا بدانیم هزینه کل هر آیتم ساختمانی چند می شود و در نهایت چه مقدار هزینه برای ساخت پروژه نیاز داریم.

مدیریت

مدیریت یک پروژه ساختمانی از ۴ بخش کلی زیر تشکیل شده است:

۱-مدیریت ساخت و ساز یا همان مدیریت طرح

۲-مدیریت پروژه

۳-مدیریت کارگاه ساختمانی

۴-مدیریت قراردادها

۵-مدیریت هزینه ها

مدیریت ساخت و ساز یا اصطلاحا مدیریت طرح،بالادست ترین نوع مدیریت یک پروژه ساختمانی است که عمدتا می توان آنرا مختص خود کارفرما دانست که ایشان یا شخص یا تیمی که انجام این وظیفه را برعهده گرفته اند اموری همچون امکان سنجی پروژه یعنی بررسی های کلان در مورد این که پروژه در چه مکانی ساخته شود؟ ساخت توجیه اقتصادی دارد یا خیر؟ اجرای پروژه به چه نحو انجام شود؟ آیا برای اجرا پیمانکار به کار گرفته شود یا پروژه به مدیر پروژه واگذار شود و زیر نظر ایشان عملیات ساخت انجام گیرد؟ و موارد مهمی از این نوع الی آخر…

مدیریت پروژه که خود یک علم بسیار کاربردی و مهم در صنعت  و از جمله صنعت ساختمان است در واقع مدیریت کامل ساخت و اجرای پروژه را بر عهده دارد و مدیریت اموری همچون مدیریت هزینه ها، کارکنان پروژه، مصالح و منابع مورد نیاز برای اجرا، عملیات اجرایی، مدیریت برخورد با ذینفعان پروژه مانند کارفرمایان، همسایه ها، ارگانهای دولتی، شرکای پروژه و… را بر عهده دارد.

مدیریت کارگاه ساختمانی هر چند از وظایف اصلی مدیر پروژه است و شاید برخی از همکاران و کارشناسان جدا کردن این مورد از مدیریت پروژه را نپسندند اما با توجه به تجربیات چند ده ساله من در حرفه ساختمان سازی و اجرا، مدیریت و مشاوره پروژه های متععد ساختمان سازی به این نتیجه رسیده ام که بهتر است این دو را از هم تفکیک کرد. چرا که مدیر پروژه وظایف کلان تر و خیلی جامع تری نسبت به مدیر کارگاه ساختمانی دارد که یکی از زیر مجموعه های ایشان مدیر کارگاه ساختمانی یا به اصطلاح مسئول یا رییس  کارگاه است. اما چون رییس کارگاه یا مسئول کارگاه مستقیما با عملیات اجرا سر و کار دارد بسیار مهم است که مدیریت خاص و منحصر به فرد و جدا از مدیر پروژه را داشته و به اصول آن که در واقع از اصول ساختمان سازی است اشراف داشته باشد.

مدیریت قراردادها هر چند در لایه های مختلف می تواند از وظایف هر یک از مدیران بالا مانند مدیر طرح، مدیر پروژه و حتی رییس کارگاه باشد اما خود یک مقوله بسیار مهم است که بهتر است آنرا جداگانه بررسی نمود و هر چند که زیر مجموعه سایر مدیریت ها و در واقع جزء توانمندیهای سایر مدیریتها است بهتر است خودش یک پازل جداگانه داشته باشد.

مدیریت هزینه هانیز مانند مدیریت قراردادها جزء توانمندیهایی است که هریک از مدیران طرح، مدیران پروژه و مدیر کارگاه ساختمانی یا همان رییس کارگاه باید در حیطه وظایف خود به آنها اشراف کامل داشته باشند. یکی از مهمترین اصول ساختمان سازی که مدیریت صحیح یا غلط آن قطعا اثر مستقیم در پیروزی یا شکست یک پروژه ساختمان سازی می گذارد مدیریت هزینه ها است.

قوانین و مقررات

بخش جدانشدنی هر فعالیتی قوانین و مقررات هستند که ساختمان سازی نیز از این قائده مستثنی نیست و یکی از اصول ساختمان سازی همین قوانین و مقررات مربوط به ساختمان سازی و ساخت و ساز هستند که هر سازنده حرفه ای ساختمان باید آنها را بشناسد و به آنها تسلط کامل و کاربردی داشته باشد.

قوانین و مقرراتی که در پازل ساخت و ساز مهمترین هستند شامل ۵ تکه پازل زیر هستند:

۱-قوانین و مقررات شهرسازی و شهردری

۲-مقررات ملی ساختمان

۳-آیین نامه ها و نشریات ساختمانی  معتبر داخلی و خارجی

۴-طرح تفصیلی شهرها (یا هادی روستاها)

۵-قوانین مربوط به قراردادها

قوانین و مقررات شهرسازی و شهرداری مربوط به ساختمان سازی شامل مواردی همچون قانون شورای عالی شهرسازی و معماری، قانون شهرداری ها، کمیسیون های مهم شهرداری ها و مواردی از این نوع است.

مقررات ملی ساختمانشامل ۲۲ جلد کتاب هستند که توسط دفتر تدوین مقررات ملی ساختمان وزارت راه و شهرسازی منتشر می شود و به صورت خیلی خلاصه و مفید باید گفت قوانین فنی ساختمان سازی هستند. یعنی مقررات ملی ساختمان قانون است و رعایت آن در ساختمان سازی الزامی. فکر می کنم همین چند جمله کوتاه حق مطلب را ادا کرده باشد.

آیین نامه های ساختمانی معتبر داخلی و خارجی  در واقع کتابهایی هستند که در مورد هر کدام از موضوعات ساختمان سازی نوشته شده اند که مرجع مهندسان برای تعین تکلیف نکات فنی آنها می باشد. در ایران آیین نامه ها عمدتا توسط دفتر تدوین مقررات ملی ساختمان و نیز سازمان برنامه و بودجه تهیه می شوند که آیین نامه ها و نشریاتی که توسط سازمان برنامه و بودجه تدوین می شوند برای پروژه های دولتی لازم الاجرا هستند. آیین نامه ها و نشریات از نظر قانون نظام مهندسی و در پروژه های خصوصی لازم الاجرا و قانونی نیستند مگر اینکه صراحتا در یکی از کتابهای مقررات ملی ساختمان استفاده و رجوع به آنها اشاره شده باشد.

طرح تفصیلی شهرها (یا طرح هادی روستاها) در واقع قانون چگونگی ساخت و ساز در هر شهر (یا روستا) را بیان می کنند. مواردی مانند اینکه هر زمین یا هر منطقه تا چند طبقه مجاز به ساخت و ساز هستند را این طرح مشخص می کند و یک مرجع کاملا ضروری و قانونی برای اخذ مجوزهای ساخت و ساز از طرف شهرداری یا طراحی معماری پروژه ها توسط معماران می باشد.

آگاهی از قوانین مربوط به قراردادها از اصول ساختمان سازی است که احاطه به آنها یا کمک گرفتن از یک وکیل کارکشته در یک پروژه ساختمانی کاملا ضروری است و اهمیت به آن نفع مستقیم و غیر مستقیم فراوانی را برای پروژه و ساخت و ساز به ارمغان می آورد.

در کتاب از پروانه تا کاشانه جلد یک با موضوع اقدامات قبل از ساخت به طور کامل و به تفصیل در مورد پازل قوانین و مقررات ساختمان سازی مطلب ارائه نموده ام.

اجرا

پازل اجرا یکی از مهمترین پازلها در اصول ساختمان سازی است و در واقع خط مقدم جبهه ساخت و ساز را تشکیل می دهد. این پازل از ۸ تکه پازل زیر تشکیل شده است که شخصی می تواند خود را یک سازنده حرفه ای ساختمان بداند که به این ۸ تکه پازل اشراف کامل داشته باشد:

۱-مصالح

۲-نقشه خوانی

۳-روشهای اجرا

۴-فرایندهای اجرا

۵-تکنولوژیهای اجرا

۶-ابزارآلات و ماشین آلات اجرا

۷-روشهای آزمایش و تست مصالح

۸- گزارش خوانی و تفسیر نتایج آزمایشگاه مصالح

توضیح هر چند کوچک در مورد ۸ پازل فوق از حوصله این مقاله خارج است و سعی می کنم در مقاله ای دیگر و یا شاید هم در آینده در ادامه همین مقاله به مطالب مربوط به آنها بپردازم. اما در دوره کاربردی سازنده حرفه ای ساختمان که توسط بنده تدریس می شود به تفصیل و کاملا کاربردی به کلیه مطالب این مقاله می پردازم به نحوی که یک مهندس عمران یا معماری خود به تنهایی از عهده پروژه های ساختمانی متعارف و به کمک تیم از عهده هر پروژه ساختمانی برزگ و پیچیده ای بر بیاید و اشراف کامل درست به اصول ساختمان سازی داشته باشد.

 نویسنده: مهردا رنجبر