هزینه ساختمان سازی

یکی از مهمترین ارکان ساختمان سازی هزینه های ساخت و ساز است. نحوه محاسبه صحیح برآورد هزینه ها کمک بسیار زیادی به دست اندرکاران ساخت و ساز از جمله سرمایه گذار، سازنده، پیمانکار و مهندسان پروژه می نماید. اما نکته مهمتر از برآورد هزینه ها آگاهی از کلیه هزینه های پیدا و پنهان ساخت است که باعث می شود علاوه بر آن کهارزیابی درستی از سرمایه لازم برای یک پروژه ساختمانی داشته باشیم بتوانیم به درستی و به طور کامل هزینه ها را برآورد نماییم.

در این مقاله به هزینه های مختلف پروژه های ساختمانی در شرایط مختلف پرداخته می شود به نحوی که در پایان مقاله، خواننده محترم می تواند از کلیات هزینه های ساخت و ساز اطلاع دقیقی به دست بیاورد علاوه بر آن بداند که در شرایط مختلف هزینه ساختمان سازی چه تغییراتی دارد.

اطلاعات این مقاله برای تصمیم گیری جهت ساختمان سازی قبل از شروع به کار کاملا مفید و ضروریاست.

برای درک بهتر و پیچیده نشدن مطالب بهتر است از شیوه دسته بندی و تقسم بندی های مختلف برای به دست آوردن بهترین نتیجه استفاده کنیم. در همین راستا در ابتدا هزینه های ساختمان سازی را به طور کلی در ۴ دسته زیر شناسایی می کنیم:

۱-هزینه های تامین مکان ساخت و ساز

۲-هزینه های مجوزها و گواهی های ساخت و ساز

۳-هزینه های اجرای ساختمان

۴-هزینه های خرید انشعابات و خدمات شهری

هر کدام از موارد فوق درصدی از کل هزینه ها را به خود اختصاص می دهند که در این میان هزینه های تامین مکان ساخت و ساز و هزینه های اجرای ساختمان بیشترین درصد هزینه ساختمان سازی را به خود اختصاص می دهند.

در ادامه به صورت جداگانه به موارد فوق پرداخته می شود.

۱-هزینه های تامین مکان ساخت و ساز

دلیل اینکه به جای خرید مکان ساخت و ساز از کلمه تامین مکان ساخت و ساز استفاده کردم این است کهبرای ساختمان سازی الزاما همیشه نیاز به خرید ملک نیست.

برای تامین مکان ساخت و ساز معمولا روشهای زیر وجود دارد:

۱-خرید زمین

۲-خرید ملک کلنگی

۳-مشارکت در ساخت

(تامین مکان ساخت و ساز از طرف مالک زمین یا ملک کلنگی و سرمایه گذاری برای ساخت و ساز از طرف سازنده)

۴-واگذاری زمین از طرف دولت به سازنده یا سرمایه گذار ساختمان سازی

از ۴ مورد فوق معمولا ۳ مورد اول هزینه های قابل توجهی از پروژه ساختمانی را به خود اختصاص می دهند و مورد چهارم بسته به شرایط پروژه می تواند برای سرمایه گذار و قائدتا مصرف کننده نهایی رایگان، ارزان و یا حتی مانند سه مورد اول تمام شود.

۲-هزینه های مجوزها و گواهی های ساخت و ساز

این مورد هم امروزه با توجه به اینکه تقریبا تمامی املاکی که در سطح کشور بر روی آنها ساخت و ساز می شود یا زیر نظر شهرداری هستند یا در روستاها و زیر نظر دهیاری ها و بخشداری ها، یکی از هزینه های قطعی ساختمان سازی است که بایستی در برآوردهای مالی هزینه های یک پروژه ساختمانی دیده شوند.

چه بسا برای برخی از کاربریها مثل تجاری یا اداری و در برخی مناطق شهری از جمله مناطق اعیانی و به اصطلاح بالا شهر، امروزه این هزینه ها قابل توجه هم هستند به نحوی که در برخی موارد فقط هزینه های مجوزهای ساخت یک پروژه ساختمانیمی تواند توجیه اقتصادی ساخت آن را کاملا از بین ببرد.

این دسته از هزینه ساختمان سازی به طور کلی شامل موارد زیر هستند:

۱-هزینه های شهرداری از جمله عوارض ساختمانی

۲-هزینه های مهندسان ذیصلاح پروژه (که نام آنها در پروانه ساختمانی درج می شود) از جمله حق الزحمه:

-مهندسان ناظر سازه، معماری، تاسیسات مکانیکی، تاسیسات برقی و نقشه بردار

-مهندسان طراح ژئوتکنیک، معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی، تاسیسات برقی

-مهندسان مجری اعم از شرکت حقوقی یا شخص حقیقی

-آزمایشگاه بتن و سایر مصالح ساختمانی

۳-هزینه های مطالعات خاکشناسی و ژئوتکنیک در صورت لزوم

۴-هزینه بیمه های ضروری ساختمان از جمله:

-بیمه تامین اجتماعی

-بیمه مسئولیت مدنی  از جمله شخص ثالث و کارکنان

۵-هزینه های اخذ گواهی ها از جمله گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان کار ساختمان که عمدتاشامل موارد زیر است:

-هزینه های تخلفات و جریمه های کمیسیون ماده صد شهرداری

-هزینه کارشناسی ها

-هزینه عوارض تسویه نشده

-هزینه تهیه نقشه های تک خطی ساختمان

-هزینه های صورتمجلس تفکیکی و اخذ سند ساختمان یاواحدهای آپارتمانی

-هزینه تاییدیه های آتش نشانی

-هزینه تسویه حساب مطالبات احتمالی مهندسان ناظر و مجری

-هزینه بیمه کیفیت بنا

 

۳-هزینه های اجرای ساختمان

یکی از اساسی ترین هزینه ساختمان سازی هزینه های اجرای ساختمان است که قطعا مبلغ قابل توجهی را به خود اختصاص می دهد.

شناخت دقیق این بخش از هزینه ها بدون شک نقش اساسی در پیروزی یا شکست یک پروژه ساختمانی و رسیدن یا نرسیدن به اهداف اصلی سرمایه گذاری در ساخت و ساز دارد.

هزینه های اجرای ساختمان عمدتا شامل موارد زیر است:

۱- مدیریت پروژه

۲-تجهیز کارگاه ساختمانی

۳- مصالح مصرفی

۴-نیروی انسانی

۵-ابزارها و ماشین آلات

عواملی که در بالا یا پایین آمدن هزینه های اجرای ساختمان تاثیر گذار هستند به شرح زیر است:

۱-مدیریت پروژه

۲-جنس اسکلت سازه

۳-جنس نمای ساختمان

۴-جنس سایر مصالح مصرفی در قسمت داخلی از جمله نازک کاری و تاسیسات

۵-جنس اقلام تاسیساتی  جمله سیستم های سرمایشی و گرمایشی، شیرآلات و چینی  آلات بهداشتی و لوازم و تجهیزات برقی

شاید این سوال پیش بیاید که هزینه های مدیریت پروژه چطور می تواند در بالا یا پایین آمدن هزینه ساختمان سازی و یا حتی شکست و پیروزی یک پروژه ساختمانی تاثیر داشته باشد؟

قطعا یکی از چالشهای مهم در سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز برای سرمایه گذاران و مالکان پروژه های ساختمانی همین مسئله مدیریت پروژه و هزینه های آن و از همه مهمتر اینکه چه کسی آن را انجام بدهد می باشد.

از آنجا که این نکته بسیار مهم و حائز اهمیت است لذا چند پیشنهاد و راهکار زیر به طور قطع و یقین می تواند باعث اخذ بهترین تصمیم ها در این زمینه شود که نتیجه آن کم کردن هزینه ساختمان سازی و به ثمر رسیدن زحمات و سرمایه گذاری انجام شده می باشد:

۱-بدون هیچ شکی هزینه های پروژه ای که مهندس یا تیم مهندسی با تجربه و با صداقت، مدیریت اجرای آن را بر عهده داشته باشند حتی با احتساب حق الزحمه آنها کمتر از پروژه ای تمام می شود که  سرمایه گذاریا مالک پروژه خود راسا اقدام به اجرا و مدیریت کار می نماید.

۲-درصد یا قیمت پایین تر از طرف یک مدیر پروژه یا یک تیم مهندسی و اجرا به هیچ عنوان به معنای پایین تر تمام شدن هزینه نهایی پروژه نیست. چه بسا مهندسان یا شرکتهایی که ظاهرا قیمت آنها بالاتر است ولی به واسطه تجربه، دانش و حتی صداقت بیشتر در کار، هزینه های تمام شده را خیلی پایین تر از سایرین در بیاورند.

۳-در زمان انتخاب تیم مدیریت اجرایی پروژه اعم از یک مهندس، یک تیم مهندسی یا یک شرکت ساختمانی معتبر حتما به سوابق اجرایی و فنی مهندسی و همچنین شخصیت مدیر مجموعه توجه و دقت ویژه به عمل آید.

جنس اسکلت سازه به ترتیب زیر شامل بیشترین هزینه می گردد:

۱-اسکلت فلزی

۲-اسکلت بتنی

۳-اسکلت بنایی (آجری)

هزینه نمای ساختمان به شدت به طرح نمای پروژه وابسته است. اما به طور کلی بیشترین هزینه ساختمان سازیدر نمای ساختمان به ترتیب زیر است:

۱-نمای کلاسیک

۲-نمای مدرن

۳-نمای سنتی

۴-هزینه های خرید انشعابات و خدمات شهری

هزینه های خرید انشعابات ساختمان گر چه نسبت به سایر هزینه ها کمتر است ولی وجود دارد و جزء هزینه ساختمان سازی است و باید در نظر گرفته شود. این هزینه ها شامل ۴ مورد زیر است:

۱-انشعاب برق

۲-انشعاب آب و فاضلاب

۳-انشعاب گاز

۴-خط یا خطوط تلفن ثابت

                           نویسنده: مهردا رنجبر